首套房利率下调对已购房(当首套房贷利率降至3.6%，二套下调还远吗？)

当首套房贷利率降至3.6%，二套下调还远吗？

July 2023

首套利率这么低，

二套为啥这么高？

我们常说，人生如梦，但谁曾想到房贷利率也如梦一场呢？

近来，房贷利率不断传来重磅消息，南宁、珠海、柳州、常德、汕头等更多城市首套房贷利率已最低降至3.6%——

这要放在1年前，谁敢想呢？即便小编作为一个银行人，也从未有过如此胆大的想象力和预测力。然而，现实就是这样魔幻——

自6月20日5年期以上LPR下调至4.2%后，常规城市的首套房贷利率基本都从4.1%降到4.0%；二套房贷利率由4.9%降到4.8%。

但有个最关心的事，小编也一直在等待确认，那就是此前一些城市首套房贷利率本来已执行3.7%或3.8%的，这次在LPR下调10个基点后，是否也会跟着进一步下调？没想到，3.6%的利率竟然还真来了——

这就又带来一个新的问题，当首套已降至3.6%时，二套仍然维持4.8%，两者之间利率悬殊越来越大，就让人感觉有点“不公平”。那么，如何看待这一现象？下一步二套房贷利率也会降吗？本期我们来重点分析一下。

之一：哪些城市利率破“4”？

自6月20日LPR利率下调后，多地银行近期也对个人住房按揭贷款利率做出相应调整。其中南宁、珠海、汕头、柳州、常德已将首套房贷款利率下调至3.6%，厦门、中山、郑州、沈阳多家银行也从3.8%下调至3.7%。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，目前有超40城首套房贷款利率降至4%以下，包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内。

根据人民银行、原银保监会建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，允许符合条件的城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

从目前来看，当前下调首套房贷利率的城市较LPR减去60个基点为最低利率水平，但是韶关、肇庆、湛江、云浮、惠州等部分城市阶段性取消了首套房贷利率下限。

值得关注的是，目前重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，如北京、上海、深圳一线城市二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，二套房首付比为7成。

北京：首套房贷款利率由4.85%降为4.75%，二套房贷款利率由5.35%变为5.25%。

上海：LPR调整之后，上海多家银行首套房贷款利率最低至4.55%，二套房贷款利率最低至5.25%。

广州：同为一线城市的广州，多家银行首套房贷款利率从4.3%降至4.2%，二套房贷款利率从4.9%降至4.8%。

深圳：多家银行首套房贷款利率从4.6%降至4.5%，二套房贷款利率从4.9%降至4.8%。

从目前利率政策看，北上广深一线城市利率，确实是非常高的，这些城市本来房价就贵，贷款额度也高，而又承担如此高的利率，每个家庭的负担有多重，可想而知。如果从这一点看，其它城市的小伙伴们，又有什么可以抱怨的呢？

之二：房贷利率降至3.6%，

意味着什么？

在6月20日5年期以上LPR降为4.2%后，一般城市的首套房贷利率降到4.0%，二套房贷利率降到4.8%，部分城市执行最低3.6%的首套房贷利率。

这些都是转换为LPR后的利率，那么，如果在旧利率体制下，是什么概念呢？我们可以试算一下：

我们都知道，在新旧利率转换前，4.9%是基准利率，那么依此计算，目前市面上主流利率4.0%就相当于基准利率打了8.2折，3.6%就相当于基准利率打了7.3折，单从折扣上来说，这已接近2008年时房贷利率打七折的水平了。

然而，2008年房贷利率基准利率是多少呢？我们看一下以上图表会发现，2008年9月时最高利率7.74%，如果打七折利率也得5.42%，比目前的3.6%利率高出182个基点。即便以2008年12月时的最低利率5.94%，打七折利率也得4.158%，相比目前市面上的主流利率4.0%也高出16个基点，而如果比3.6%的利率则更是高出56个基点来。

因此，我们可以好不夸张地说，目前的房贷利率是近30年的历史低位，确实已经非常实惠了。

之三：二套房贷利率会

下调吗？

目前的首套房贷利率绝对是有史以来利率最低的，这是毫无疑问的。但是当下一个最奇怪的现象，就是不管是首套房贷利率3.6%的城市，还是首套房贷利率4.0%的城市，二套房贷利率都高高稳定在4.8%，远高于首套房贷利率，幅度之大，确实惊人。那么，二套房贷利率下一步会调低吗？依小编个人观点，认为下一步会有可能，主要基于以下几点：

一是在刚需购房需求得到释放，并呈现疲弱态势下，改善需求是未来支撑和稳定房价的中坚力量。当下，楼市总体疲弱，刚需拉动能力有限，而改善群体虽然有需求，但由于政策并不友好，思想仍有顾虑。近来，很多城市降低了二套房首付比例，减轻了改善群体首付资金压力，但效果并不明显，主要原因就是二套房贷款利率仍居高不下，贷款成本较高。因此，只有“双管齐下”，才能刺激改善群体加快入市。

从官方表态看，支持改善群体购房也是坚持房住不炒的应有之义。6月28日，央行货币政策**会召开2023年第二季度例会指出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作——因此，下一步刺激改善需求将会是不二之选，而降低二套房利率则应是重要选择项。

二是首套房贷利率下降幅度过快，利差幅度拉大，对引导二套房贷利率下调带来动力和空间。首套房与二套房贷利率之间的利率差额一般在50个基点之内，大家还是相对可以接受的，毕竟二套房属于改善需求。即便在2021年利率高点时，首套5.45%、二套5.75%，也仅相差30个基点。

目前，市面上首套利率一般4.0%、二套4.8%，相差80个基点，按道理说已经幅度很大了，但是如果首套降至3.6%，而二套仍维持在4.8%，则就差出了120个基点，对改善群体来说，心理是难以接受的。以贷款100万元30年为例：

——3.6%利率月还款额4546元，30年利息总额63万元；

——4.8%利率则月还款额5246元，30年利息总额高达88万元。

——两者月还款额相差700元，利率总额相差25万元。真不是一个小数字！

此外，如果首套和二套贷款利率差距悬殊，中间涉及的利益因素和套利空间比较大，也容易引起贷款人变相通过假LH、房产更名等操作满足首套贷款条件，从而引起一系列社会问题，容易助长一些不正之风和社会乱象。

三是目前已有城市开始降低二套房贷利率。比如：佛山，据可靠消息，佛山二套房贷利率已降至4.2%，也就是说执行LPR-60BP，与基准利率持平。但佛山首套房利率仍执行4.0%，二套房利率比首套仅高出20BP，力度前所未有。有了第一个吃螃蟹的，第二个、第三个城市就有可能出现——下一步，降低二套房贷利率城市，不出意外，相信会越来越多。

因此，依小编个人之见，二套房贷利率下调是在情理之中的，也是可以预见的。真不真，让我们拭目以待——

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首套房贷米丝凯款利率下调至基准利率，贷款照上浮利率批准了，怎么办

没有办法.贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。无论基准利率如何调整,上浮(或下浮)的幅度不变,只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。

首套房利率下调,原来的贷款是基准利率，会得到优惠吗?

不会。只要贷款基准利不变，还款额就不会改变。贷款利息计算是浮动利计算的,利息随着利调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利调整后，所贷款项还没有偿还部分的利也随之调整，有三种形式:一是银行利调整后，所贷款利在次年的年初执行新调整的利(工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的);二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利(中国银行房贷是这样的);三是双方约定，一般在银行利调整后的次月执行新的利水平。公积金贷款利的调整一律在每年的一月一日。无论基准利如何调整,上浮(或下浮)的幅度不变,只是在新的利基础上的上浮(或下浮)。

住建部发声降低首套房首付比例和利率、认房不认贷，对仪陇有何影响？

如果是“认贷又认房”，无论是以上哪种情况，再次购房都将被认定为二套房。不过有一种情况是，如果全款购买首套房然后卖掉，名下无房无贷，再次购房时就可认定为首套房。

如果是“认房不认贷”，在贷款买房时，就只看购房者名下是否有房，但不会去查看购房者的历史贷款记录。无论之前是否有过贷款记录，只要购房者能够证明自己名下没有房产，那么就可以按照首套房来认定。

如果是“认贷不认房”，就不再以家庭拥有的房屋数量来认定，家庭购买二套房时只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

最后要说的是，目前官方提到的这些政策都还没有具体落实，但是释放的信号对提升市场预期还是很积极的，具体相关措施也很有实在意义，就看落地之后取得什么样的成效了。

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央行房贷利率下调，对以前买房人有好处吗？

你好！！！！如有疑问，请追问。

首套房利率下调对已购房业主影响有哪些？下降已贷款的怎么办？

近日，央行和银保监会联合下发了首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整的通知，这意味着购买首套房选择商业贷款的利率最低为4.4％。但对于已购房的业主来说是否能享受该红利呢？那首套房利率下调对已购房业主影响有哪些？首套房利率下降以后贷款的怎么办呢？

一、首套房利率下调对已购房业主影响有哪些？

首套房利率下调对已购房业主没有影响。根据中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会5月15日发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知要求来看，要针对新发放商业性个人住房贷款，而存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。所以说之前在城市购买首套房的业主，还是按照此前的首套房贷款利率执行。而在该政策下发以后，购买首套房进行商业贷款的按最新政策调整。但具体还要各地银行的最终执行政策，因为按照因城施策的原则。

二、首套房利率下降已贷款的怎么办？

首套房利率下降以后贷款可以根据浮动房贷利率一年后可以享受降息。因为根据最新的贷款市场报价利率，五年期LPR报价是4.6%，此次调整之后，首套房利率不低于4.4%，二套房利率不得低于5.2%。

所以，想要新增首套房房贷的利率下调，一个是合同约定的利率是按照LPR浮动利率，二个是要LPR下调或者浮动比例下调，LPR今年已经下调过，按照现在这种楼市形式，浮动比例也会下调，下调到最低4.4%也是有可能。

至于已有的房贷的利率，房贷利率重新定价周期为一年，一年内你的房贷利率是不变的，下一周期可以重新计算房贷利率，大家可以期待下周五（20号）公布的LPR报价，如果周五的LPR报价下调，那下一个周期的房贷利率就可以享受下调后的LPR（一月份已经下调过一次）。

此外，针对此次首套房利率下调主要是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。

总得来说，首套房房贷利率下调对已购房业主影响不大，主要针对新发放的商业性个人住房贷款。而首套房利率下降以后贷款的可以根据浮动房贷利率一年后可以享受降息。

上海首套房公积金贷款利率下调是自动调整吗?

上粗漏海首套房公漏凳戚积金贷款利率下调是自动调整。如果是存量住房公积金贷款利率将在下年度1月1号开始自动调整。如果是正在申请中的公积金贷款自贷款发放之日执返陵行调整。

央行房贷利率下调对以前买房的人有没有什么好

现在暂时不会.1。贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。2。房贷随着国家政策的变动而变动，国家七折优惠是在基准利率基础上的七折，基准利率变动，就会在基准利率基础上七折。如果取消了七折优惠政策，尚未还清的那部分贷款的利率优惠也随之取消。当然对已归还本金的那部分利息没有影响。政策变动后执行新政策一般是在新政策实施的次年一月，假定现在取消7折优惠，那么今年还可以享受7折，明年1月开始七折优惠就取消了.谢谢采纳。

首套房利率下调与以前购房还款有关吗？

原则上是无关的！

通常来说，一旦放款了，利率就定下来了，除非央行调整基准利率，否则利率就不会变化了，也就是银行给你的优惠利率，无论是上浮还是下降，都不会变化，但是基准利率随着央行的调整，每年元旦会跟随变化一次。

现在总体上来说，利率优惠幅度在下降，所以近期买房的，比如等一下，过一些时间估计可以申请到更优惠的利率。

如果尚未过户，遇到银行利率下降了，可以申请下降的，一旦过户了，通常就来不及了

题目咨询的是以前购房还款，很明显，房子应该属于过户了，放款了，那么就可以明确的回答，不会有任何影响，无论当前利率上浮还是下降。

除非央行基准利率下降，那么从元旦开始才会相应下降的

首套房贷利率下调，购房“减负”多少？柳州市民表示：少还十多万元

“太好了，我每月少还540多元。”今年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，允许商业银行自9月25日起降低符合条件的存量首套住房贷款利率。那么利好政策实施后，柳州房贷族能“减负”多少呢？近日，市民陈女士交出了她的答案。

短信显示10月比9月少还540多元

“我的房贷利率从5.28%降到了4.2%，少了1个多点。”市民陈女士说，她2018年5月，在红星天铂小区购买了一套房子，当时与某银行签订首套个人住房借款合同，期限30年。

房贷利率从5.28%降到4.2%

“每月少了544.42元。”陈女士说，当看到银行发来房贷利率下调的信息，她当即就算起了账，按照每月少还544.42元，需还25年来算，她可以少还16万多元，“省下的这笔钱可以买一辆汽车了。”

8月31日《通知》印发后，我国各大商业银行于9月1日向社会发出公告，表示将稳妥有序推进调整存量首套住房贷款利率工作，对符合条件的存量首套房贷采取批量调整利息的做法，无须客户额外申请或重新签订合同。

在实际操作中，存在“二套转首套”、未完成LPR转换等情况的存量房贷，需要贷款人提出申请和提交相关证明材料。对此，我市各大银行已通过增配人员、开放线上线下办理渠道方便客户自主申请等方式，稳步推进利率调整工作有序进行。

中国人民银行广西区分行相关负责人在接受广西日报记者采访时表示，将继续指导金融机构依法有序调整存量首套个人住房贷款利率，积极合理认定“二套转首套”等存量房贷，持续扩大政策惠及面；引导金融机构认真执行好差别化住房信贷政策，尤其是统一首套房贷款最低首付比例和下调二套房贷款利率下限等相关事项，配合地方政府因城施策，用好和优化个人住房贷款中住房套数认定标准等政策工具箱，落实首套住房贷款利率下限动态调整长效机制，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

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来源：全媒体记者李书厚

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